Temas de interés para el Martillero : Responsabilidad, Honorarios, Nulidad de la Subasta

 Martillero en la Web

1. Responsabilidad Profesional del Martillero

La jurisprudencia argentina tiende a considerar al martillero como un profesional liberal que ejerce una actividad reglada y que, por lo tanto, su responsabilidad es de medios y no de resultados, salvo pacto en contrario o cuando se obliga a un resultado específico. Sin embargo, se le exige un alto grado de diligencia, pericia y prudencia propios de su profesión.

Puntos clave que se suelen encontrar en los fallos:

• Deber de información: El martillero tiene la obligación de informar adecuadamente a las partes sobre las características del bien a subastar, su estado jurídico, gravámenes, etc. La omisión o la información errónea puede generar responsabilidad.
• Deber de custodia y conservación: Respecto de los bienes recibidos para subasta, hasta su entrega al comprador.
• Diligencia en el procedimiento: Cumplimiento estricto de los plazos y formas procesales en las subastas judiciales (ej. publicación de edictos, realización de la subasta en el lugar y hora indicados, rendición de cuentas).
• Responsabilidad por daños y perjuicios: En caso de negligencia, impericia o dolo que cause un perjuicio a alguna de las partes (vendedor, comprador, terceros), el martillero puede ser condenado a indemnizar.
• Solidaridad: En subastas judiciales, a menudo se analiza la responsabilidad concurrente o solidaria con el juez, el secretario o las partes que instaron la subasta.
• Fuerza Mayor/Caso Fortuito: Eximentes de responsabilidad que deben ser probadas.

Ejemplo conceptual de fallo: Se ha condenado a martilleros por no haber verificado la existencia de ocupantes en un inmueble subastado judicialmente, lo que impidió la toma de posesión por el adquirente, generando daños y perjuicios.

2. Comisiones y Honorarios del Martillero

La jurisprudencia en esta materia se basa principalmente en la ley arancelaria de cada jurisdicción (nacional o provincial) y en el principio de consensualidad cuando no hay norma específica o se trata de una subasta privada.

Puntos clave que se suelen encontrar en los fallos:

• Principio de cobro por subasta efectuada: Generalmente, el derecho a la comisión nace con la realización de la subasta y la adjudicación del bien, aunque el pago deba diferirse. Existen ya caso que avalan el derecho a cobrar honorarios, aunque se haya frustrado las subastas.
• Base de cálculo: La comisión se calcula sobre el precio de venta (martillo), salvo que la ley o el acuerdo establezcan otra base.
• Participación en el boleto de compraventa: En subastas privadas, a menudo el martillero interviene en la confección y firma del boleto, lo que refuerza su derecho a la comisión.
• Caducidad del derecho: En algunos casos, si la operación se frustra por causas ajenas al martillero (ej. arrepentimiento de las partes), se discute su derecho a cobrar la comisión completa o una parte por su trabajo.
• Retención de fondos: Los martilleros suelen tener el derecho de retener su comisión de los fondos obtenidos en la subasta antes de rendir cuentas.
• Acuerdos de partes: La jurisprudencia respeta los acuerdos sobre honorarios y comisiones siempre que no contravengan normas de orden público o aranceles mínimos.

Ejemplo conceptual de fallo: Se ha confirmado el derecho a la comisión de un martillero a pesar de que la venta no se concretó por incumplimiento del comprador, siempre y cuando el martillero haya cumplido con su cometido de subastar y adjudicar.

3. Nulidad de Subastas

La nulidad de subastas es un tema complejo, ya que la jurisprudencia tiende a ser restrictiva en su declaración para no afectar la seguridad jurídica de las operaciones. Se busca la estabilidad de los actos procesales.

Puntos clave que se suelen encontrar en los fallos:

• Principio de trascendencia: No hay nulidad sin perjuicio. Es decir, para que una subasta sea declarada nula, el vicio debe haber causado un daño concreto e irreparable a alguna de las partes y no ser meramente formal.
• Vicios graves y esenciales: La nulidad se declara por vicios que afecten elementos esenciales del acto, como la falta de publicidad adecuada, errores sustanciales en la descripción del bien, falta de legitimación del subastador, o defectos que impidan la libre concurrencia de postores.
• Subastas judiciales vs. privadas: En las judiciales, los requisitos formales son más estrictos y su incumplimiento puede dar lugar a nulidad. En las privadas, se valora más la voluntad de las partes y el cumplimiento del contrato.
• Convalidación del acto: Si la parte perjudicada no objeta el vicio en tiempo y forma (por ejemplo, concurriendo a la subasta sin objeciones, o no interponiendo el incidente de nulidad oportunamente), se puede considerar que el acto ha sido convalidado.
• Precio vil: Aunque no es una causal directa de nulidad, un precio manifiestamente vil (desproporcionadamente bajo) puede ser un indicio de vicios en el procedimiento o de que no hubo una adecuada concurrencia de postores, y en casos extremos, llevar a la nulidad.
• Carga de la prueba: Quien solicita la nulidad tiene la carga de probar el vicio y el perjuicio.

Ejemplo conceptual de fallo: Se ha declarado la nulidad de una subasta judicial de un inmueble porque no se publicaron los edictos con la antelación y en los medios adecuados, lo que impidió la debida difusión y la concurrencia de interesados, resultando en un precio vil.

¿La compraventa cuando se perfecciona en la subasta judicial y el remate privado?

La compraventa se perfecciona en una subasta judicial una vez aprobada la subasta por el juez, pagado el precio (o la parte correspondiente si se pactaron facilidades de pago) y realizada la tradición del bien (entrega material del mismo) al comprador. 

En los remates privados, el perfeccionamiento de la compraventa generalmente se produce con la aceptación de la mejor oferta y la entrega del bien, aunque puede variar según los términos y condiciones acordados entre las partes y el martillero. 

En la subasta judicial:

·         Aprobación del remate: Es el acto judicial que valida el precio ofrecido por el mejor postor.

·         Pago del precio: El comprador debe abonar el monto acordado.

·         Tradición del bien: La entrega material del bien al comprador es fundamental para la transmisión del dominio.

·         Inscripción registral: Aunque no es un requisito esencial para el perfeccionamiento entre las partes, es necesaria para asegurar la publicidad y oponibilidad frente a terceros y la continuidad del tracto registral. 

En el remate privado:

·         Aceptación y pago: Generalmente, se perfecciona con la aceptación de la oferta final y el pago del precio acordado.

·         Entrega del bien: Similar a la subasta judicial, la tradición del bien es clave.

·         Flexibilidad y autonomía: Los remates privados ofrecen mayor flexibilidad en la negociación y los términos del contrato, ya que son acordados directamente entre el propietario, el martillero y los postores. 

     De nuestra Redacción: Martillero en la Web